Bank centralny

Ceny nieruchomości w Szwecji gwałtownie spadły, ponieważ były szef szwedzkiego banku centralnego ostrzega przed wysokim poziomem zadłużenia gospodarstw domowych.

Ceny domów w Szwecji rosły dość stabilnie w ciągu ostatniej dekady. Ułatwiły to ultraniskie stopy procentowe w systemie, w którym około połowa kredytów hipotecznych jest finansowana zmiennymi stopami procentowymi, a większość pozostałych krótkoterminowymi stałymi stopami procentowymi.

Ale teraz ceny nieruchomości spadają. Spadek ten nie jest zaskakujący, biorąc pod uwagę „dysfunkcyjny” charakter rynku, jak twierdzi Stefan Ingves, który kierował szwedzkim Riksbankiem w latach 2006-2022.

„Wielokrotnie powtarzałem, że poziom zadłużenia w sektorze gospodarstw domowych jest zbyt wysoki i nadejdzie dzień rozliczenia i ostatecznie stopy wzrosną, a teraz stopy wzrosły” – powiedział Ingves. Ekskluzywny wywiad z kanałem telewizyjnym CNBC „Squawk Box Europe”.

„To, co widzisz teraz, jest prawie tym, czego można się spodziewać, a mianowicie, że gospodarstwa domowe muszą płacić więcej, a wrażliwość na stopy procentowe… .

Efekt pandemii

Podczas pandemii Covid-19 ceny domów w całej Europie nadal rosły, a Szwecja nie była wyjątkiem. Popyt na nieruchomości gwałtownie wzrósł, ponieważ praca z domu i preferencje dotyczące wakacji w domu zachęciły ludzi do powiększania przestrzeni.

Według Nordea Bank ceny domów wzrosły średnio o 30% w porównaniu z poziomem sprzed pandemii w styczniu 2020 r., gdy Riksbank zaczął kupować obligacje zabezpieczone hipoteką, próbując obniżyć stopy procentowe i podsycić już gorący rynek mieszkaniowy. .

Ale teraz ceny gwałtownie spadają.

„Od listopada obserwujemy spadek cen w Szwecji o 13% w stosunku do lutowego szczytu. To największe załamanie na rynku mieszkaniowym od czasu wielkiego kryzysu gospodarczego lat 90. – powiedział CNBC Gustav Helgesson, analityk Nordea. .

Według firmy finansowej Valueguard ceny domów spadły o 15% między szczytem w marcu a listopadem ubiegłego roku. jak donosi Skandynawski bank korporacyjny SEB.

Podwyżka stóp procentowych Banku Centralnego

W 2022 roku szwedzki bank centralny podjął agresywny cykl podwyżek stóp procentowych, który odbił się echem na rynku nieruchomości.

W lutym Riksbank sygnalizowane jego stopa dyskontowa pozostanie niezmieniona na poziomie zerowym i przewiduje możliwy wzrost w drugiej połowie 2024 roku. Ale w następnym oświadczeniu banku dotyczącym polityki pieniężnej, zaledwie trzy miesiące później, stopa procentowa została podniesiona do 0,25%.

„Naprawdę po prostu przenieśli się z tego spotkania na następne w kwietniu i rozpoczęli cykl wędrówek” – powiedział Helgesson CNBC.

Stawki nadal rosła w 2022 r., wzrastając z 0,25% do 0,75% w lipcu do 1,75% we wrześniu i 2,5% w listopadzie.

„Zaskoczyło to wiele gospodarstw domowych… i myślę, że szwedzkie gospodarstwa domowe… miały trudności z dostosowaniem się do tego cyklu i przewidywaniem tych bardzo szybkich i ostrych podwyżek stóp procentowych Riksbanku” – powiedział Helgesson.

Emil Brodin, ekonomista z Narodowego Instytutu Badań Ekonomicznych, powiedział, że skala wzrostu była „trochę większa niż oczekiwano” i że „stało się to szybciej, niż ludzie myśleli”.

Helgesson opisał zmianę jako korektę, a nie pęknięcie bańki, „ale jest to bolesna i bardzo szybka korekta” – dodał.

Thomas Veragut, szef globalnej strategii nieruchomości w UBS Wealth Management, nazwał korektę „naturalną korektą wynikającą głównie z czynników makroekonomicznych”.

20% spadek w 2023?

W lutym oczekiwany jest dalszy wzrost głównej stopy procentowej, przy czym powszechnie spekuluje się, że stopa bazowa sięgnie 3%, co skłoniło ekonomistów do przewidywania dalszego spadku cen nieruchomości.

Nordea Bank szacuje 20-procentowy spadek cen domów od szczytu do dołka.

„Jest to bezpośrednia konsekwencja wzrostu stopy procentowej Riksbanku. Wzrosły z 0% do 2,5% i spodziewamy się, że w lutym będą nadal podnosić stopy dyskontowe do 3%” – powiedział CNBC Helgesson z Nordea.

Handelsbanken również spodziewa się spadku cen.

„Nasza obecna prognoza jest taka, że ​​ceny domów będą nadal spadać w nadchodzących miesiącach i ustabilizują się dopiero, gdy wiosną oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnie szczyt” – powiedziała Christina Nyman, szefowa badań ekonomicznych i główna ekonomistka, oraz Helena Bornevall, starsza ekonomistka w Handelsbanken. w komentarzach e-mailowych w CNBC.

Narodowy Instytut Badań Ekonomicznych przewiduje również dalszy spadek w ciągu najbliższych kilku miesięcy, który ustabilizuje się jeszcze w tym roku.

„Oczekujemy, że ceny będą nadal spadać w pierwszej połowie 2023 r., a następnie ustabilizują się, opierając się na fakcie, że stopy procentowe nie będą dalej rosły. spadaj dalej” – powiedział Brodin.

Ale według głównego ekonomisty SEB, Jensa Magnussona, istnieje 20-procentowe ryzyko obniżenia wyceny.

“Oczekujemy [house prices] spaść jeszcze o kilka punktów procentowych… Więc może może wzrosnąć z 20% do 25%, ale jeśli tak, oznaczałoby to w zasadzie cofanie się fali pandemii” – powiedział Magnusson w rozmowie z CNBC.

Szwecja nie jest jedynym krajem europejskim, który doświadcza spowolnienia na rynku nieruchomości po pandemii, a niektórzy ekonomiści przewidują podobne pogorszenie. spadek z 20% do 25% w Niemczech.

Powrót do liczb sprzed pandemii

Zdaniem niektórych ekonomistów załamanie na rynku to korekta, która przywraca szwedzkie nieruchomości do stanu sprzed pandemii.

„W ciągu tych dwóch lat pandemii odnotowaliśmy około 20% wzrostu, więc oczywiście jest to pierwsza rzecz do zrobienia i spodziewam się, że prawie wszystko to zniknie i zmniejszy się” – powiedział Magnusson.

„W tym momencie ceny są nadal na poziomie, na którym weszliśmy w pandemię” – powiedział Brodin CNBC. „Przeważnie równoważy się wzrost cen domów w czasie pandemii” – dodał.

Były prezes Riksbanku dał jednak jasno do zrozumienia, że ​​niestabilność na szwedzkim rynku mieszkaniowym wynika z bardziej fundamentalnych kwestii niż tylko z wahań spowodowanych pandemią.

„Nic nie ukrywaliśmy przed bankiem centralnym ze względu na trudności strukturalne, przed którymi stoimy na rynku mieszkaniowym” – powiedział Ingves w rozmowie z CNBC.

„Ale jednocześnie proces polityczny był taki, że strona polityczna nie miała chęci zrozumienia tych kwestii i dlatego jesteśmy, gdzie jesteśmy” – dodał.

Szwedzkie agencje rządowe nie odpowiedziały natychmiast na prośbę CNBC o komentarz.